中国房企的港股“炼金术”：把物业分拆上市：开云体育

作者|周超臣　　头图|视觉中国　　最近国内房企好像商量好了,争先恐后把物业管理业务拆分出来获得香港上市。　　周四,外媒报导称之为,中国恒大（03333.HK）考虑到在香港就20亿美元物业管理业务展开IPO。

周五,恒大发布公告证实了这一消息,称该公司于是以考虑到有可能拆分本集团 的物业管理服务及涉及电子货币服务业务（“物业管理业务”）于香港牵头交易所有限公司独立国家上市（“有可能拆分项目”）。　　7月21日,融创中国（01918.HK）称之为,考虑到在香港就10亿美元物业管理业务展开IPO。6月29日,世茂集团（00813.HK）公告称之为,旗下物业管理公司世茂服务向联交所提交了上市申请人。

　　根据新闻棱镜 的统计资料,截至目前,港交所有数29支上市物业股。累计7月14日,2020年有数弘阳服务、建业新生活、金融街物业、兴业物联、烨星集团（背后 的母地产公司分别为弘阳地产、建业地产、金融街、正商地产、鸿坤地产）、正荣服务上市。另有近10家公司递交了招股书。

　　据虎腺得知,华润置地、龙湖等房企也在紧锣密鼓地筹划把物业管理板块拆分出来获得香港上市。　　一时间,房地产企业甚有大干慢上抢时间窗口、一起去港股淘金 的既视感。

　　中国 的房地产广泛是 轻资产模式,当年王健林处置旗下酒店业务和文旅项目借钱时去找 的借口就是 万达要向轻资产模式转型。物业管理作为轻资产,虽然盈利度日,但毕竟 房企平稳 的收益来源,报酬也比较可信。

　　“（物业管理）盈利模式比较非常简单,不像房企有那么简单 的线条和沈重 的债权债务。”华润置地 的一位内部人士对虎腺回应。　　把物业管理业务拆分出来上市并不是 什么新鲜事。

最先可以追溯到至2014年6月,花样年控股（01777.HK）把旗下物业管理公司彩生活（01778.HK）拆分上市,偷偷地抢走了个“内地物业管理公司拆分上市第一股”。　　2015年10月,中国海外发展（00688.HK）把旗下物业管理公司中海物业（02669.HK）拆分独立国家上市。　　2016年7月,绿城中国（09979.HK）旗下 的绿城管理有限公司把旗下 的物业管理公司绿城服务（02869.HK）拆分上市。

另外,今年7月10日,绿城管理有限公司（09979.HK）才在香港上市。　　从2018年开始,内地房地产巨头打开了拆分物业管理业务分开上市 的浪潮。

　　图片：克而瑞地产研究　　根据克而瑞地产研究在2018年12月 的一份统计资料,雅居乐、碧桂园、新城控股、佳兆业、旭辉等争相在这一年把旗下 的物业管理公司送往了港交所上市。　　为什么原本是 鸡肋或边角料 的物业管理业务出了近年房地产企业 的宠儿呢？　　棱镜在《拆分物业上市,地产公司 的新资本游戏》一文中援引香港资本市场分析师、协纵策略管理集团牵头创始人黄立冲 的观点回应,地产板块 的市盈率仍然游走在3~5倍左右,而物业板块则是 30倍左右,物业板块合并上市,估值立刻下跌10倍。　　事实上更加滑稽。

虎腺根据昨日收盘后 的数据不几乎统计资料,有些地产公司 的物业管理公司 的PE以致于50、60、70倍,有 的甚至超过100倍。30倍 的市盈率却是 十分激进 的。　　物业管理公司 的估值有多低,碧桂园服务 的市值相等于碧桂园市值 的50%,雅生活服务 的市值甚至比它 的母公司雅居乐还低,真是点石成金。

　　虎腺根据7月30日收盘后统计资料 的房地产企业及其物业管理公司 的市值和市盈率统计资料对比　　房地产企业合并物业管理业务、分开上市 的大背景——　　一是 我国 的房地产市场早已转入存量时代,卖房子 的想象力早已闻覆以。同时,作为房地产公司服务经营主体 的物业管理公司,由于服务着数量众多 的业主,同时预示着互联网技术和大数据 的成熟期,物业管理公司 的价值渐渐突显,日益沦为资本市场 的宠儿；　　二是 ,2018年以来我国 的信贷环境持续放宽,对房地产企业而言,融资环境更为不利；　　三是 ,物业管理不过于更容易受到宏观调控 的影响,所以是 房企平稳 的现金流。　　而把物业合并上市 的逻辑是 ：将资产证券化,多融钱,减低资金压力。房地产企业 的市值长年被高估,把物业管理业务拆分过来后,需要倚赖背后 的地产公司就可以必要认识资本市场展开股本或债务融资,这样既能减低母公司 的财务开销,又能获得更加多 的融资金额,为其现有业务及未来扩展获取资金,有助物业公司 的发展。

　　上述华润内部人士分析指出,物业管理公司 的业务延伸也让资本看见发展方向 ,比如物业参予到了二手房经纪、租赁领域、还有很多以前部委、单位 的住房管理市场化运营,让物业管理扩展了相当大 的市场,前景还是 十分好,“另外大房企业融资更加无以,下游物业公司上市也拓宽了他们 的融资渠道。”　　但为何这些房企争先恐后抢走这个时间点上市让人困惑。如果从宏观政策来理解,唯一能说明 的就是 ,自2019年底到今年上半年,政府除了三令五申“房住不炒”外,堪称 把老旧小区改建写到了政府工作报告里——2020全国各地计划改建城镇老旧小区3.9万个,牵涉到居民近700万户,比去年增加一倍,重点是 2000年底前竣工 的住宅区。多达,全国共计老旧小区大约17万个。

　　专业物业管理 的缺陷仍然都是 后遗症老旧小区管理提高 的难题,老旧小区改建后,必定引进专业化 的物业管理,从而释放出来极大 的市场需求。　　无利不起早于,何况房企都是 猴精。

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